不動産に関するポイントまとめ記事です。
2級FP技能士試験対策として使いました。
不動産以外は↓こちら
土地の公的価格
| 公示価格 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 | 基準値標準価格 | |
| 所管 | 国土交通省 | 国税庁 | 市町村 | 都道府県 |
| 評価時点 | 毎年1月1日 | 毎年1月1日 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 |
| 評価割合 | 公示価格の80% | 公示価格の70% |
実勢価格
時価とも言われる実際に売買される取引価格のこと
実際に取引していない土地については、周辺の売買事例から推定する
公示価格
国土交通省管轄 1月1日が基準 発表は3月
地価公示法に基づいて、毎年1回公示する標準地における単位面積当たりの価格
一般の土地取引価格の指標、および公共事業用地取得のための補償額算定等の基準に利用される
路線格
国税庁管轄 1月1日基準 発表は7月
主要な道路に面した1㎡当たりの評価額
相続税や贈与税の算定基準として用いられる
公示価格の80%が目安
固定資産税評価額
市町村管轄 1月1日基準 発表は3月
※3年に1度見直される
固定資産税・不動産取得税等の計算の基となる評価額
公示価格の70%が目安
基準値標準価格
都道府県管轄 7月1日基準 発表は9月
都道府県知事が選択した基準値（土地の利用状況、環境等が通常な土地）の標準価格
公示価格を補完する役割を担う
登記事項証明書の見方に慣れる
表示に関する登記や権利に関する登記について、一筆の土地や一個の建物ごとに作成される電磁的記録を登記記録という。
登記記録は、表題部と権利部から構成される。
権利部は甲区と乙区に分けられる。
表題部：表示に関する登記
土地や建物の表示に関する事項が記録される
- 不動産番号
- 所在
- 地番・地目・地積（土地の場合）
- 家屋番号・種類・構造・床面積（建物の場合）
- 所有者
権利部 甲区：所有権に関する事項
所有者や権利者、共有者とその持ち分などが記録される
最後の登記が現在の所有者となる
いつ、どんな原因で所有権を取得したかがわかる（売買・相続など）
権利部 乙区：所有権以外の権利に関する事項
抵当権設定、地上権設定、貸借権設定などが記録される
不動産の売買契約
瑕疵担保責任
- 売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、過失がなくても、売り主は原則として瑕疵担保責任を負う
- 買主が瑕疵担保責任に基づき、損害賠償請求または契約解除をする場合、民法上買主は、瑕疵がある事実を知ったときから1年以内に行わなければならない
債務不履行
売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引き渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できる
危険負担
売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引き渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることが出来る
手付
買主が解約手付を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、
- 売主は手付金の倍額を償還することで
- 買主は手付金を放棄することで
契約解除できる
その他
- 登記記録の面積を基に契約し、実測した面積がこれと異なる場合でも過不足の精算を行わない契約を公簿取引と言い、実測した後に登記面積との過不足を精算する契約を実測取引と言う
- 既婚者でない未成年が法廷代理人の同意なく売買契約を締結した場合。原則として未成年者本人および法定代理人は売買契約を取り消すことが出来る
- 未成年者が法定代理人の同意なく不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるための詐術を用いた時は、売買契約を取り消すことが出来ない
区分所有法
- 区分所有建物の建替えについては、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることが出来る
「建替え5分の4」って教わったよね
- 構造上の独立性と利用上の独立性を備えた住居として利用することが出来る部分であっても、規約によって共用部分とすることが出来る
- 区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う
- 共有部分の持ち分は、規約で別段の定めをしない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による
- 区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、敷地利用権を専有部分と分離して処分することは出来ないが、規約で別段の定めをすることが出来る
- 区分所有者は、全員で管理組合を構成する
- 建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないという規定は、専有部分の占有者にも適用される
借地権の種類と概要
土地の所有者と、その土地の上に建っている建物の所有者とは必ずしも一致しない。
土地と建物の所有者が異なる場合、建物はその土地の所有者の許可のもとに建てられる。
その許可が借地契約であり、その貸借権及び地上権が【借地権】である。
定期借地権は、従来の借地権とは異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了しその後の更新がない借地権である。
普通借地権
存続期間
30年以上（期間の定めがない場合⇒30年 30年に満たない期間を定めた場合⇒30年）
契約方法
制限なし（書面でなくても良い）
利用目的
自由
更新
借地上に建物が残っている場合に限り、地主の承諾などがなくても、借地権者からの更新請求により更新される。
期間は、初回が20年・2回目以降が10年
借地関係の終了等
期間満了後、契約の更新がないときは建物買取を請求できる
定期借地権：一般定期借地権
存続期間
50年以上
契約方法
公正証書等の書面
利用目的
自由
借地関係の終了等
期間満了後は原則として更地で変換
定期借地権：事業用定期借地権等
存続期間
事業用定期借地権（第1項） 30年以上50年未満
事業用定期借地権（第2項） 10年以上30年未満
契約方法
必ず公正証書
利用目的
事業用（居住用は不可）
借地関係の終了等
期間満了後は原則として更地で変換
定期借地権：建物譲渡特約付借地権
存続期間
30年以上
契約方法
制限なし（書面でなくても良い）
利用目的
自由
借地関係の終了等
期間満了後は借地上の建物を相当の価格で譲渡
建蔽率
建蔽率とは、建築面積の敷地面積に対する割合
建蔽率（%）=（建築物の建築面積 / 敷地面積）×100
建蔽率の緩和
- A：特定行政庁が指定する角地：10%加算
- B：建蔽率80%の地域外でかつ防火地域内にある耐火建築物：10%加算
- A・B療法に該当：20％加算
建蔽率の制限がないもの
- 建蔽率80%の地域で防火地域内にある耐火建築物
- 派出所・公衆便所など
- 公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したもの
異なる建蔽率の地域にまたがる場合
加重平均
容積率
容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合
建物は定められた容積率の範囲内で建築が可能
容積率(%) = （建築物の延べ面積 / 敷地面積）×100
実際に建物を建築するときに使用する容積率は、各用途地域ごとに都市計画や特定行政庁、条例などによってきめられている
⇒これを指定容積率という
容積率の制限
容積率は前面道路の幅によって規制を受ける
幅員12m以上の道路に接する敷地の場合
制限を受けない
指定容積率がその敷地で利用される上限の容積率
幅員12m未満の道路に接する敷地の場合
指定容積率か次の計算式で求められた容積率のいずれか小さい方がその敷地で利用される上限の容積率
- 住居系用途地域：前面道路の幅員×4/10
- 非住居系用途地域・用途地域の指定のない区域：前面道路の幅員×6/10
異なる容積率の地域にまたがる場合
加重平均
不動産の取得にかかる税金
不動産取得税（都道府県）
登記の有無に関係なく課税される。
相続・法人の合併は非課税だが、贈与は課税対象。
新築住宅（認定長期優良住宅ではない）を取得した場合、課税標準から一戸当たり1,200万円を控除することができる。
登録免許税（国）
登記申請時に課税
相続・法人の合併も課税対象
印紙税（国）
売買契約書等に印紙を貼付け
未納付でも文書の効力に影響はないが過怠税の対象となる
印紙税っていったい何なのかしらね。
ちょっと話はそれるけど、領収書で見かけることが多いわね。
住宅取得時の各種特例
- 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
- 認定長期優良住宅を新築した場合の所得税額の特別控除
- 相続時精算課税制度
- 住宅取得等資金の贈与税の非課税
- すまい給付金
不動産の譲渡にかかる税金
不動産の譲渡所得
個人が資産を譲渡して得た所得を譲渡所得という
売買だけでなく、交換や財産分与、収用も譲渡に含まれる
譲渡所得の計算式
譲渡所得の金額=総収入金額-（取得費＋譲渡費用）
総収入金額
総収入金額とは、譲渡した価額のこと。借地権の設定に当たって受け取った権利金も土地価格の1/2を超える場合は譲渡所得として扱われる。
取得費に含まれるもの
- 取得に要した金額
購入代金、建築代金、使用開始日までの借入金利子、土地利用のための建物取壊し費用、購入の際の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、その他取得のために要した費用 - 設備費・改良費
埋め立て、地盛り、地ならし、上下水道の設置費用など - 滅価償却費相当額
滅価償却費の累計（業務用・非業務用で異なる）
概算取得費
取得費は、譲渡による収入金額の5%とすることが出来る
譲渡費用
譲渡にあたって発生した費用
譲渡時の仲介手数料、不動産譲渡契約書の印紙税、建物取壊し費用、立退料、その他譲渡のために要した費用
長期譲渡所得・短期譲渡所得の税額計算
「取得日」の翌日から、譲渡した年の1月1日における所有期間が
- 5年超 ⇒ 長期所有
- 5年以下 ⇒ 短期所有
| 長期譲渡所得の税額 | 短期譲渡所得の税額 |
|---|---|
| 所得税=課税長期譲渡所得金額×15.315% | 所得税=課税長期譲渡所得金額×30.63% |
| 住民税=課税長期譲渡所得金額×5% | 住民税=課税長期譲渡所得金額×9% |
居住用財産の譲渡にかかる特例
個人が自宅を売却する場合、税負担を軽減するための税務上の考慮がある
- 3,000万円の特別控除
- 軽減税率の特例
- 買い換えの特例
居住用財産とは・・・
所有者本人が住んでいる家屋とその敷地のこと
セカンドハウスや別荘、一時的に入居したものは含まれない
居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した時に発生する利益から、譲渡所得金額を限度として3,000万円を控除できる制度
- 所有期間は問われない
- 確定申告が必要
- 現在住んでいる家屋の譲渡であること
- 以前住んでいた家屋の場合は、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊し敷地のみ譲渡する場合は、取り壊した日から1年以内に契約を締結、かつ住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること（途中で業務利用していないこと）
- 過去2年間にこの特例や、居住用財産の買い換え特例を受けていないこと
- 譲渡した居住用財産について居住用財産の買い換え特例などほかの特例を受けていないこと
- 特別の関係にある人（親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、同族会社など）への譲渡でないこと
- 確定申告を行うこと
居住用財産の軽減税率の特例
譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超えている居住用財産を譲渡した時、【居住用財産の3,000万円特別控除】を受けた後、軽減税率が適用される
- 所有期間が譲渡した年の1月1日に10年超であること
- 現在住んでいる居住用財産の譲渡であること
- 以前に住んでいた家屋や敷地などの場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること
- 過去2年間にこの特例を受けていないこと
- 譲渡した居住用財産について「居住用財産の買い換え特例」などほかの特例を受けていないこと
- 特別の関係にある人への譲渡でないこと
- 確定申告を行うこと
税額の計算
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 |
|---|---|
| 所得税=課税長期譲渡所得金額×10.21% | 所得税=課税長期譲渡所得金額×15.315% |
| 住民税=課税長期譲渡所得金額×4% | 住民税=課税長期譲渡所得金額×5% |
特定の居住用財産の買い換え特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡して代わりの居住用財産に買い替えたときは、買い替えた金額に相当する部分の譲渡がなかったものとする制度がある
- 譲渡資産の要件
（ア）所有期間が譲渡した年の1月1日において10年超であること
（イ）居住期間が通算10年以上であること
（ウ）売却価額1億円以下であること - 買い換え資産の要件
（ア）土地面積・・・500㎡以下
建物床面積・・・50㎡以上
中古建物
（イ）譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに買い換え資産を取得し、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること - 譲渡資産と買い換え資産が国内にあるもので、譲渡資産について、3,000万円の特別控除および軽減税率の特例を受けていないこと
- 配偶者等に対する譲渡ではないこと
不動産の有効活用と事業方式
不動産の有効活用の形態は
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- ロードサイド店舗経営
- オフィスビル経営
などがある
土地活用の事業方式
- 自己建設方式
- 事業受託方式
- 等価交換方式
- 土地信託方式
- 定期借地権方式
- 建設協力金方式
がある
自己建設方式
所有している土地の上で、土地所有者自らが建物を建設し、賃貸事業を行う
事業受託方式
土地所有者がデベロッパーに事業のための業務を委託する
建設資金は土地所有が負担
等価交換方式
土地所有者が土地を出資、デベロッパーが建築費用を出資して建物を建築し、完成した建物と土地を出資割合で交換する
土地信託方式
土地所有者が、信託会社に土地を信託し、信託契約に基づいて資金調達から建物の維持管理までを信託会社が行う
定期借地権方式
更新のない借地権である「定期借地権」を利用した土地の有効利用方式
所有者が土地を第三者に賃貸し、その貸借人が事業を行う
建設協力金方式
土地所有者は借主（テナント）から協力金として資金を借り受ける代わりに、テナントの要望にあった建物を建築する
不動産投資
投資利回りによる判断
- 表面利回り（グロス利回り・粗利回り）
- 実質利回り（ネット利回り・NOI利回り）
- 自己資本手取り額利回り（キャッシュ・オン・キャッシュ）
最低でも【実質利回り】だけは覚える！
いろんな言い方があるの、やめてほしい・・。
表面利回り
年間経費や借入金利子、税金などの諸経費を考えず簡略化しているため、正確さには欠けるものの、広く利用される
表面利回り（%）=（年間収入合計/総投資額）×100
実質利回り
収入から年間諸経費を控除しているため、表面利回りよりは実態に即していて、指標としての価値が高い
実質利回り（%）=｛（年間収入合計-年間諸経費）/総投資額｝×100
自己資本手取り額利回り
自己資本の投資額に対する現金手取り額を利回りとした運用効率を示すもので、他の金融商品との比較に利用される
自己資本手取り額利回り
=現金手取り額/自己資本
=（収入-支出）/自己資本
=余剰金/自己資本
投資判定のための分析手法
不動産についての投資判定のDCF（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）は、
- 正味現在価値法（NPV法）
- 内部収益率法（IRR法）
だけは雰囲気で覚える
連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法
正味現在価値法（NPV法）
投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額 ＞ 投資額の現在価値の合計額
が成り立つ場合、有利な投資と判定できる
内部収益率法（IRR法）
内部収益率 ＞ 対象不動産に対する投資家の期待収益率
が成り立つ場合、有利な投資と判定できる
〇×問題を解いてみる
過去問チャレンジも忘れずに（←FP協会サイトへリンク）
（ ）内に〇か×が書いてあるので、反転すれば答えがわかります
スマホだとちょっと見にくいかもしれません
公示価格は、毎年1月1日を基準日として国土交通省が公表する（ 〇 ）
路線価（相続税評価額）は、地価公示の公示価格の70%を価格水準の目安として設定される（ × ）
固定資産税評価額は、原則として3年ごとの基準粘土において評価替えが行われる（ 〇 ）
不動産の価格が正常な価格であるかどうかは、鑑定評価の専門家である宅地建物取引士に評価してもらう（ × ）
収益還元法には、直接還元法とDCF法がある（ 〇 ）
収益還元法は、賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には用いることができない（ × ）
同一の不動産に複数の人が抵当権を設定することができる（ 〇 ）
借地権が土地の貸借権である場合、地主の承諾なしに第三者に譲渡することはできない（ 〇 ）
新たに普通借地権を設定する場合、契約時の存続期間を20年と定めることができる（ × ）
普通借地権の存続期間満了に際し、借地権設定者から更新を拒絶するためには正当事由を必要とする（ 〇 ）
借地権者は、借地上にある建物を登記することで、第三者に借地権を対抗することができる（ 〇 ）
一般定期借地権は、事業用の建物の所有を目的として設定することはできない（ × ）
事業用定期借地権等の契約は、公正証書によって締結しなければならない（ 〇 ）
普通借家権の契約期間は、原則として1年以上である（ 〇 ）
借家権の対抗要件は建物の引き渡しである（ 〇 ）
定期借家権の契約期間は、1年未満の期間を定めることができる（ 〇 ）
定期借家権は契約の更新がない借家権なので、契約は書面によって行う必要はない（ × ）
貸借人が賃貸人の同意を得て取り付けた造作（エアコンなど）について、賃貸借契約終了時に賃貸人に買い取ってもらう権利（造作買取請求権）を放棄する旨の特約は無効となる（ × ）
共用部分とは、区分所有建物のうち特定の個人が独占的に利用できる部分で、構造上区分されたその各部分のことである（ × ）
共用部分の持分割合は、規約で別段の定めがある場合を除き、専有部分の床面積割合による（ 〇 ）
専有部分と敷地利用権は、規約で別段の定めがある場合を除き、分離して処分することはできない（ 〇 ）
管理者は、少なくとも毎年1回以上集会を招集しなければならない（ 〇 ）
建て替え決議は、区分所有者と議決権の各3/4以上の賛成により決議できる（ × ）
自らが建物を建て、自らが貸主になる不動産賃貸業は、宅地建物取引業に該当する（ × ）
不動産取引について依頼者が宅地建物取引業者と締結する媒介契約のうち、専任媒介契約の有効期間は、3か月を超えることができない（ 〇 ）
売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者以外の場合、代金の2割を超える手付金を受領してはならない（ 〇 ）
売主は受け取った手付とその手付額と同等の金額を買主に支払えば、いつでも契約を解除できるが、これを手付倍返しという（ × ）
